¿Qué impacto tendrá en el 'ladrillo' los cambios impuestos por el BdE en las tasaciones?

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera debemos salvar varios puntos para conocer si finalmente se nos otorgará la financiación. Entre estos apartados se encuentran la tasa de esfuerzo (el porcentaje de ingresos que la unidad familiar o del prestario deberá destinar al pago de las cuotas), la estabilidad de los ingresos, o el valor de la vivienda entre otras más.

1. La tasación de la vivienda en el contrato hipotecario

Respecto a esta última, el valor de la vivienda se emplea la valoración de una sociedad de tasación que en base a una metodología de comprobación, y con los datos sobre los precios de las compraventas de inmuebles de similares características, aseveran el valor de mercado de la finca sobre la que va a girar la financiación.

De tal modo que ese valor será la referencia cuantitativa de la garantía a la hora de exigir responsabilidades al deudor en caso de no abonar en tiempo y forma las cuotas convenidas en el contrato. Y también, servir de referencia para el importe con el que se ha de anotar en el balance de la entidad cuando se ejecuta la hipoteca por la insolvencia del deudor.

2. Cambios normativos

Recientemente el Banco de España (BdE) ha establecido unos nuevos criterios en la tasación de bienes inmuebles (fincas rústicas y urbanas) para su adecuación a la realidad actual del mercado, que se ha ajustado un 47, 7% desde los máximos recogidos en el año 2007, justo antes del estallido de lo que se denominó la 'burbuja inmobiliaria'.

Para ello, el regulador de las entidades financieras en España, ha establecido unos nuevos criterios de retasación de inmuebles, que en esencia son:

• Para créditos hipotecarios sobre viviendas que esté sanos: revisar la valoración del inmueble cada tres ejercicios contables

• En créditos hipotecarios que giren sobre locales comerciales: se procederá a realizar la revisión con carácter anual

• Si el crédito está considerado como subestándar, es decir, que aunque se encuentre al corriente de pago existan dudas sobre su deterioro a corto plazo, deberá contar con una tasación actualizada que no tenga una antigüedad superior al año

• Si el inmueble ya se encuentra en el balance de la entidad tras una ejecución hipotecaria o bajo un supuesto de minoración de la deuda vía una dación en pago, su valoración deberá actualizarse cada tres años, aunque para estos supuestos se podrá utilizar una estimación estadística

De tal manera que si las entidades no cumplen con estos puntos, y si el retraso supera al año las garantías afectadas sufrirán una reducción automática de valor del 20%, pudiéndose eliminar toda su valor en el caso de que el retraso sea superior, hasta el punto de que las entidades se podrían ver obligadas a provisionarlo al 100 % tal y como de un contrato moroso se tratase.

Adicionalmente, en este cambio normativo se impedirá a las sociedades de tasación 'repetir' en la valoración de un inmueble, con el objetivo de que una misma empresa pueda controlar la evolución del valor de un inmueble concreto, y así introducir una mayor imparcialidad.

3. Expectativas sobre el precio de la vivienda

En lo que a la evolución del precio se refiere, en mi opinión conseguirá una traslación más rápida al precio final de la realidad del mercado, de tal manera que ante fuertes bajadas del precio de la vivienda las entidades financieras deberán corregir rápidamente su valor, ofreciendo inmuebles más baratos. Evitando situaciones como las que se dan en la actualidad, dónde muchos bancos y cajas mantienen unos precios de venta para sus inmuebles que están lejos de la realidad del mercado.

Imagen | Alexandre Prévot, Ruben Vique, Gonmi Vía | El Economista En Ahorro Diario | El precio de la vivienda usada comienza a incrementarse